консультация онлайнРасторжение договора влечет прекращение обязательств сторон, однако законодательство устанавливает определенные основания и порядок действий, которые необходимо совершить, чтобы прекратить соответствующие правоотношения.
Согласно пунктом 1 ст. 420 Гражданского кодекса Республики Беларусь расторжение любого договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и иными актами законодательства или договором.
Применительно к договору найма жилого помещения пункт 1 ст. 60 Жилищного кодекса Республики Беларусь также допускает расторжение данного договора по соглашению сторон.
В данном случае предполагается обоюдное согласие сторон договора, их договоренность о прекращении договорных отношений и соответствующих обязательств в установленный сторонами срок, которая реализуется во вне судебном порядке.
Вместе с тем, нередки ситуации, когда имеется одностороннее требование о расторжении договора при отсутствии согласия другой стороны, что предполагает судебный порядок разрешения спора.
В соответствии с пунктом 2 ст. 420 ГК Республики Беларусь по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными актами законодательства или договором.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Вышеуказанные положения применимы и к договору найма жилого помещения, учитывая нормы специального законодательства, предусмотренные Жилищным кодексом Республики Беларусь.
Так, в соответствии с пунктом 2 ст. 60 ЖК Республики Беларусь, если иное не установлено настоящим Кодексом и иными законодательными актами, договор найма жилого помещения может быть расторгнут, среди прочего, при нарушении существенных условий договора нанимателем жилого помещения и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи.
Ст. 51 ЖК Республики Беларусь определяет, что существенными условиями договора найма жилого помещения являются:
предмет договора найма жилого помещения;
срок действия договора найма жилого помещения - для договоров найма жилых помещений, заключенных на определенный срок;
размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;
срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги, возмещения расходов на электроэнергию - в случае, если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги, возмещать расходы на электроэнергию.
На практике чаще всего имеют место нарушения именно в части оплаты за пользование жилым помещением и жилищно- коммунальные услуги: неоплата или просрочка в их оплате, однако могут нарушаться и условия договора, касающиеся его предмета: например, предметом договора найма выступают две жилых комнаты в трехкомнатной квартире, а наниматель самовольно занял и третью изолированную комнату.
Следует помнить, что если наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время после исполнения своих обязательств перед наймодателем, предусмотренных договором найма жилого помещения и Жилищным кодексом, то при расторжении данного договора по инициативе наймодателя последний предварительно за один месяц должен направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.
В соответствии с пунктом 5 ст. 60 ЖК Республики Беларусь требование о расторжении договора найма жилого помещения в данном случае может быть заявлено в суд только по истечении указанного срока в случае отказа нанимателя от расторжения договора либо неполучения ответа нанимателя на письменное предупреждение.
