Баханов Дмитрий Михайлович

 

Данный вопрос, как и вопрос раздела иного имущества, чаще всего возникает в процессе споров между бывшими супругами, наследниками, а также в иных случаях, когда имеется общая собственность на объект недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 138 Жилищного кодекса Республики Беларусь собственник (собственники) жилого помещения при наличии технической возможности на перепланировку с образованием двух и более жилых помещений вправе произвести раздел жилого помещения. При отсутствии взаимного согласия на раздел жилого помещения между собственниками жилого помещения раздел производится в судебном порядке.

При этом следует помнить, что в соответствии со ст. 257 Гражданского кодекса Республики Беларусь, раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них может быть осуществлен при условии предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. Следовательно, если указанные доли не определены по соглашению сторон, при разделе имущества необходимо заявить исковое требование о признании права собственности на определенные доли в судебном порядке, наряду с требованием о разделе.

При определении возможности и вариантов раздела жилого дома необходимо руководствоваться нормативно-правовыми актами, которые устанавливают определенные требования, которым должны соответствовать квартиры, образующиеся в результате указанного раздела.

Так, в соответствии  с СТБ 1154-99 «Жилище. Основные положения», квартиры должны отвечать следующим требованиям: наличие хотя бы одной жилой комнаты и кухни, других подсобных помещений,  вход в квартиру должен быть организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома.

Кроме того, существует ряд строительных, санитарных, противопожарных норм, устанавливающих требования к изолированным жилым помещениям, в том числе, образующихся в результате раздела  объекта недвижимости.

Поскольку для разрешения данных вопросов требуются специальные познания, при рассмотрении указанного дела в суде необходимо заключение строительно-технической экспертизы. Данная экспертиза может быть проведена как на основании гражданско-правового договора, заключенного заинтересованной стороной с экспертным учреждением до суда, так и на основании судебного определения. При этом следует иметь ввиду, что наличие заключения экспертизы, которая проведена до обращения в суд, не исключает назначения новой экспертизы судом по ходатайству заинтересованной стороны.

Поскольку при определении вариантов раздела вновь образуемые части жилого дома, как правило, не соответствуют идеальным долям сторон в праве собственности на делимый объект недвижимости, возникает вопрос о денежной компенсации данного несоответствия.

Указанная компенсация осуществляется на основании рыночной стоимости жилого помещения (доли в нем), которая может быть определена на основании заключения уполномоченной организации.

При этом стоит отметить, что уплата государственной пошлины за подачу искового заявления в суд о признании права собственности на изолированное жилое помещение осуществляется на основании оценочной стоимости, определяемой территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ст. 288 Налогового кодекса Республики Беларусь (Особенная часть)).

Также необходимо иметь ввиду, что при отсутствии технической возможности на перепланировку с образованием двух и более жилых помещений, собственник (собственники) вправе требовать раздела жилого помещения с выделением ему (им) изолированной жилой комнаты (жилых комнат) в собственность и оставлением подсобных помещений в общей долевой собственности.

Такая ситуация наиболее характерна в случаях, когда предметом раздела выступает квартира в многоэтажном доме, когда невозможно образование  двух и более жилых помещений с отдельным входом.

 

Необходимо учитывать и то, что жилое помещение, в котором имеются самовольные надстройка, пристройка и (или) перестройка, не подлежит разделу до государственной регистрации в установленном порядке изменения этого жилого помещения на основании факта надстройки, пристройки и (или) перестройки.

Если  факт наличия вышеуказанных незарегистрированных изменений будет выявлен в ходе судебного заседания, суд вправе отказать в удовлетворении исковых требований о разделе такого жилого помещения.

 

В случае, когда жилое помещение обременено кредитными обязательствами, следует руководствоваться п. 1.15 Указа Президента Республики Беларусь «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве жилья» от 06.01.2012 г. № 13, в соответствии с которым, обязанность по выплате задолженности по льготному кредиту и процентам за пользование им может быть возложена решением суда на супруга (супругу) индивидуального кредитополучателя, иных членов семьи, в том числе бывших, совместно улучшивших жилищные условия, претендующих на долю в построенном жилом помещении, либо в случае расторжения брака - на супруга (супругу) индивидуального кредитополучателя на основании брачного или иного договора (соглашения), заключенного в письменной форме в установленном порядке.

 

Производя раздел жилого помещения, собственники могут поставить вопрос и о разделе соответствующего земельного участка, либо определить порядок пользования им.

 

При этом следует помнить, что в соответствии со ст. 10 Кодекса Республики Беларусь «О земле», делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведет к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. В иных случаях земельный участок признается неделимым.

 

Если в жилом помещении, которое является предметом раздела проживают, кроме собственников, иные лица, имеющие право пользования жилым помещением, то они подлежат привлечению к участию в деле в качестве третьих лиц, и при рассмотрении судом указанного иска могут быть заявлены также требования об определении порядка пользования жилым помещением, которые разрешаются одновременно с иском о разделе.

 

Таким образом, при разрешении гражданского дела о разделе жилого помещения  может возникнуть ряд сопутствующих вопросов, тесно связанных с предметом рассмотрения, а также  споры, как между самими собственниками, так и между ними и иными заинтересованными  лицами, которые требуют своего разрешения.